Nachrangige Darlehensfinanzierung

Eine nachrangige Hypothek ist ein durch Immobilien besichertes Darlehen, das einer Finanzierung durch einen herkömmlichen Finanzdienstleister (z. B. einer Bank) nachrangig ist und im Falle einer Zwangsvollstreckung erst nach der vorrangigen Hypothek bedient wird. Nachrangige Hypotheken – auch als Junior-Darlehen bezeichnet – bieten zusätzliche Liquidität, wenn traditionelle Finanzinstitute ihre Kreditlimits erreichen, und ergänzen damit die herkömmliche Finanzierung.

Unsere Finanzierungslösungen richten sich in erster Linie an Eigentümer und Investoren von Anlageimmobilien in der Schweiz, die Liquidität freisetzen, ihre Eigenkapitalrendite steigern, Spielraum für neue Investitionen schaffen und von Steueroptimierungsmöglichkeiten profitieren möchten.

Die Kreditvergabe konzentriert sich hauptsächlich auf Mietobjekte wie Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder gemischt genutzte Immobilien, da diese Mieteinnahmen generieren, die im Idealfall bereits auf Einzelobjektebene einen positiven Cashflow erzielen.

Junior-Kredite bieten mehr Flexibilität hinsichtlich der Verwendung der Mittel und sind nicht an die Niederstwertmethode gebunden, was bedeutet, dass der Marktwert der Immobilie als Grundlage für den Kredit herangezogen werden kann, wodurch oft eine höhere Beleihungsquote möglich ist. 

Wohnimmobilien mit einem maximalen gewerblichen Anteil von 25 % können bis zu 80 % beliehen werden. Büro- und Gewerbeimmobilien können zu 70 % beliehen werden, wenn sie langfristig an Mieter mit guter Bonität vermietet sind; andernfalls beträgt der maximale Beleihungsauslauf 50 %.

Wir vergeben unsere Junior-Darlehen als SARON-Hypotheken mit Laufzeiten, die in der Regel zwischen zwei und drei Jahren liegen. In Ausnahmefällen können auch kürzere Laufzeiten in Betracht gezogen werden.

Von der Beantragung der Finanzierung bis zur Auszahlung des Junior-Darlehens vergehen in der Regel fünf bis neun Wochen. Dabei sind auch Faktoren wie die Komplexität des Projekts oder die Koordination zwischen allen Beteiligten zu berücksichtigen.

Die Tragbarkeit des Darlehens muss durch Mieteinnahmen und/oder einen nachhaltigen Cashflow nachgewiesen werden. Das nachhaltige Einkommen muss die jährlichen Zinsaufwendungen, Tilgungszahlungen, Instandhaltungs- und Betriebskosten vollständig decken.

Für die Kreditanalyse werden die üblichen, branchenüblichen Unterlagen sowie Informationen zur Immobilie und zum Kreditnehmer benötigt, wobei zwischen juristischen Personen und Privatpersonen unterschieden wird. Auf Anfrage senden wir Ihnen gerne eine detaillierte Checkliste der erforderlichen Unterlagen zu.

Im Rahmen der ersten Bonitätsprüfung wird eine Desktop-Bewertung (Kapitalisierungsmethode) erstellt, um einen indikativen Marktwert als ersten Anhaltspunkt zu ermitteln. In der anschließenden detaillierten Analyse wird im Rahmen der Due Diligence eine Vor-Ort-Bewertung der Immobilie durch ein professionelles Schweizer Bewertungsunternehmen durchgeführt.

In der Regel besteht während der Laufzeit keine Tilgungsverpflichtung, und das Nachrangdarlehen wird bei Fälligkeit vollständig zurückgezahlt. Bei der SARON-Hypothek ist es jedoch möglich, den Darlehensbetrag nach einer Mindestlaufzeit vor Ablauf der regulären Laufzeit freiwillig ganz oder teilweise zurückzuzahlen.

Die Zinssätze für nachrangige Darlehen sind höher als die für herkömmliche vorrangige Hypotheken, da das Risiko der Nachrangigkeit höher ist. Die Bonität und die Art der Immobilie sind entscheidend für den individuellen Zinssatz, der je nach Projekt variiert. 

Während Valvest für die Strukturierung und Verwaltung der nachrangigen Hypothekendarlehen verantwortlich ist, fungiert die AKRIBA Immobilien-Anlagestiftung als Darlehensgeber. Der Darlehensvertrag wird zwischen dem Darlehensnehmer und der AKRIBA Immobilien-Anlagestiftung geschlossen. 

Das nachrangige Darlehen ist durch eine nachrangige Hypothek auf die Immobilie besichert, wobei mehrere Immobilien als Sicherheit gestellt werden können. Zusätzliche Sicherheiten wie gesamtschuldnerische Bürgschaften, Garantien usw. können auf projektspezifischer Basis ebenfalls in Betracht gezogen werden, sind jedoch nicht zwingend erforderlich.

Zinskosten für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien gelten sowohl für vorrangige als auch für nachrangige Darlehen als Fremdkapitalzinsen und sind in der Schweiz steuerlich abzugsfähig.

Die aus der nachrangigen Hypothek freigesetzten Mittel sind in der Regel nicht für einen bestimmten Zweck vorgesehen, sodass das Kapital flexibel eingesetzt werden kann, beispielsweise für Investitionen, Renovierungen oder zur Optimierung der Kapitalstruktur.