Mit dem Inkrafttreten des Reformpakets «Basel III» am 1. Januar 2025 sind die herkömmlichen Finanzierungsanbieter für Senior Loans deutlich konservativer geworden. Infolgedessen werden in der Schweiz weniger Kreditrisiken eingegangen und Immobilienvermögen werden in der Regel mit niedrigeren Beleihungsquoten finanziert. Dies erhöht die Eigenkapitalanforderungen, was die finanzielle Flexibilität einschränkt und das Entstehen von Finanzierungslücken begünstigt. Nachranghypotheken können diese Lücken gezielt überbrücken und zusätzlichen Spielraum schaffen, sodass Investoren flexibel auf Marktchancen reagieren können.
Alternative Finanzierungsanbieter wie Investmentfonds sind bei der Kreditvergabe nicht an das Niederstwertprinzip gebunden. Dieses Prinzip verpflichtet Schweizer Banken, Hypotheken für einen Zeitraum von fünf Jahren auf Basis des niedrigeren Wertes aus Kaufpreis und Marktwert zu vergeben, was die Kreditflexibilität in der Praxis erheblich einschränkt. In diesem Umfeld eröffnen nachrangige Hypotheken zusätzliche Möglichkeiten, da die Finanzierung stärker an den Marktwert und damit an den wirtschaftlichen Wert der Immobilie angepasst werden kann. Dadurch lassen sich Wertsteigerungen besser berücksichtigen, was die Finanzierungskapazität erweitert und die unternehmerische Flexibilität stärkt.
Nachrangige Darlehensfinanzierung
Massgeschneiderte Finanzierungslösungen für Ihre Immobilienprojekte
Dank der langjährigen umfassenden Expertise von Valvest im Bereich Immobilienfinanzierung können wir Ihnen individuelle und massgeschneiderte Finanzierungslösungen für komplexe und ambitionierte Projekte anbieten. Wir betrachten unsere Kunden als Partner und unterstützen sie dabei, ihre Kapitalstruktur zu optimieren und gezielte strategische Wettbewerbsvorteile zu erzielen.
Als Finanzierungsspezialisten bieten wir über die AKRIBA Real Estate Investment Foundation Zugang zu nachrangigen Finanzierungen mit einer Beleihungsquote von bis zu 80 %. Unsere Dienstleistungen richten sich sowohl an natürliche als auch an juristische Personen mit Sitz in der Schweiz.
Beispiele für nachrangige Finanzierungen
Freisetzung von Liquidität
Nachrangige Finanzierungen können dazu genutzt werden, in bestehenden Immobilien gebundenes Kapital freizusetzen. Diese Liquidität kann dann gewinnbringend für andere Immobilienprojekte, Investitionen oder Renovierungen genutzt werden.
Hebelwirkung auf das Eigenkapital
Durch den gezielten Einsatz eines nachrangigen Darlehens kann der Bedarf an Eigenkapital reduziert werden. Vorhandenes Eigenkapital kann auf verschiedene Projekte verteilt werden, was sich positiv auf die Eigenkapitalrendite auswirkt.
Zwischenfinanzierung
Nachrangige Hypotheken werden häufig zur Überbrückung kurz- bis mittelfristiger Kapitalbedürfnisse eingesetzt, beispielsweise vor einer geplanten Transaktion oder einer langfristigen Finanzierung. In Situationen, in denen eine schnelle Reaktion entscheidend ist, schafft dies flexible Liquidität.
Steueroptimierung
Zinskosten für nachrangige Hypotheken für Anlageimmobilien sind in der Schweiz in der Regel steuerlich absetzbar. Die Einbeziehung eines Junior-Darlehens in die Finanzierungsstruktur reduziert nicht nur den Eigenkapitalbedarf, sondern ermöglicht auch eine effizientere Steuerplanung.
Was ist eine nachrangige Hypothek?
Nachrangige Hypotheken (in diesem Zusammenhang auch als „Junior Loans“ oder „Mezzanine-Finanzierung“ bezeichnet) sind Immobilienfinanzierungen, bei denen der Kreditgeber keine vorrangige Sicherheit im Grundbuch hat, sondern hinter einem vorrangigen Kapitalgeber (in der Praxis als „Senior Loan“ bezeichnet) zurücksteht. Diese Form der nachrangigen Finanzierung wird in der Regel eingesetzt, wenn zusätzlich zum Senior Loan weitere Liquidität beschafft werden soll. Durch diesen Hebeleffekt können Eigenkapitallücken geschlossen und die Gesamtkapitalbasis erhöht werden, was für die Durchführung von Immobilienprojekten entscheidend sein kann.
Vorteile für Immobilienentwickler
Mit dem Inkrafttreten des Reformpakets «Basel III» per 1. Januar 2025 sind konventionelle Finanzierungsanbieter für Senior Loans merklich konservativer geworden. Als Folge werden in der Schweiz weniger Kreditrisiken eingegangen und Immobilien im Allgemeinen tiefer belehnt. Dadurch steigt der Eigenkapitalbedarf, was die Handlungsfähigkeit einschränkt und Finanzierungslücken begünstigt. Nachrangige Hypotheken können diese Lücken gezielt schliessen und zusätzlichen Handlungsspielraum schaffen, um flexibel auf Marktopportunitäten reagieren zu können.
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Aus wirtschaftlicher Sicht sind kapitaleffiziente Immobilienentwicklungen und Investitionen in Immobilien unerlässlich und äußerst attraktiv. Je weniger Eigenkapital in ein Projekt investiert wird, desto höher ist die Eigenkapitalrendite. Durch den Hebeleffekt ermöglicht das zusätzliche Kapital, das durch eine nachrangige Finanzierungslösung bereitgestellt wird, die Realisierung größerer Projekte oder eine breitere Diversifizierung über verschiedene Immobilieninvestitionen hinweg.
Kapitalstruktur (Beispiel)
Alternative Finanzierungsanbieter wie beispielsweise Anlagestiftungen sind bei der Kreditvergabe nicht an das Niederstwertprinzip gebunden. Dieses verpflichtet Schweizer Banken während fünf Jahren, Hypotheken stets auf Basis des tieferen Werts von Kaufpreis oder Verkehrswert zu vergeben, was die Kreditflexibilität in der Praxis spürbar einschränkt. Nachrangige Hypotheken eröffnen in diesem Umfeld zusätzliche Möglichkeiten, da sich die Finanzierung stärker am Verkehrswert und damit an der marktwirtschaftlichen Werthaltigkeit der Liegenschaft orientieren kann. Dadurch können Wertsteigerungen besser berücksichtigt werden, was den Finanzierungsspielraum erweitert und die unternehmerische Handlungsfähigkeit stärkt.
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Wenn die Beleihungsquoten über mehrere Jahre hinweg auf dem niedrigeren Wert bleiben, spiegelt sich die Entwicklung des Marktwerts nur teilweise in der Finanzierungsstruktur wider. Eine stärkere Fokussierung auf den Marktwert kann die Kapitalallokation dynamischer gestalten und die Flexibilität bei Investitionsentscheidungen erhöhen.
Was sind die Vorteile von nachrangigen Darlehen?
Steigerung der Eigenkapitalrendite
Finanzierungslücken überbrücken
Wachstum und Expansion dank Liquidität
Keine Verpflichtung zur Methode mit dem niedrigsten Wert
Wer kann von nachrangigen Darlehen profitieren?
Immobilieninvestoren
Projektentwickler
Architekten
Schweizer KMU
Unsere Handschrift auf dem Markt
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Region Montreux
Loan-to-Value (LTV) · 70 %
Laufzeit · 2 Jahre
Nachrangiges Volumen · CHF 1’600’000.- -
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Region Basel
Loan-to-Value (LTV) · 64 %
Laufzeit · 2 Jahre
Nachrangiges Volumen · CHF 1’600’000.- -
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Region Zürich
Loan-to-Value (LTV) · 66 %
Laufzeit · 3 Jahre
Nachrangiges Volumen · CHF 3’000’000.-
Häufig gestellte Fragen
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Eine nachrangige Hypothek ist ein durch Immobilien besichertes Darlehen, das einer Finanzierung durch einen herkömmlichen Finanzdienstleister (z. B. einer Bank) nachrangig ist und im Falle einer Zwangsvollstreckung erst nach der vorrangigen Hypothek bedient wird. Nachrangige Hypotheken – auch als Junior-Darlehen bezeichnet – bieten zusätzliche Liquidität, wenn traditionelle Finanzinstitute ihre Kreditlimits erreichen, und ergänzen damit die herkömmliche Finanzierung.
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Unsere Finanzierungslösungen richten sich in erster Linie an Eigentümer und Investoren von Anlageimmobilien in der Schweiz, die Liquidität freisetzen, ihre Eigenkapitalrendite steigern, Spielraum für neue Investitionen schaffen und von Steueroptimierungsmöglichkeiten profitieren möchten.
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Die Kreditvergabe konzentriert sich hauptsächlich auf Mietobjekte wie Mehrfamilienhäuser, Gewerbeimmobilien oder gemischt genutzte Immobilien, da diese Mieteinnahmen generieren, die im Idealfall bereits auf Einzelobjektebene einen positiven Cashflow erzielen.
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Junior-Kredite bieten mehr Flexibilität hinsichtlich der Verwendung der Mittel und sind nicht an die Niederstwertmethode gebunden, was bedeutet, dass der Marktwert der Immobilie als Grundlage für den Kredit herangezogen werden kann, wodurch oft eine höhere Beleihungsquote möglich ist.
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Wohnimmobilien mit einem maximalen gewerblichen Anteil von 25 % können bis zu 80 % beliehen werden. Büro- und Gewerbeimmobilien können zu 70 % beliehen werden, wenn sie langfristig an Mieter mit guter Bonität vermietet sind; andernfalls beträgt der maximale Beleihungsauslauf 50 %.
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Wir vergeben unsere Junior-Darlehen als SARON-Hypotheken mit Laufzeiten, die in der Regel zwischen zwei und drei Jahren liegen. In Ausnahmefällen können auch kürzere Laufzeiten in Betracht gezogen werden.
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Von der Beantragung der Finanzierung bis zur Auszahlung des Junior-Darlehens vergehen in der Regel fünf bis neun Wochen. Dabei sind auch Faktoren wie die Komplexität des Projekts oder die Koordination zwischen allen Beteiligten zu berücksichtigen.
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Die Tragbarkeit des Darlehens muss durch Mieteinnahmen und/oder einen nachhaltigen Cashflow nachgewiesen werden. Das nachhaltige Einkommen muss die jährlichen Zinsaufwendungen, Tilgungszahlungen, Instandhaltungs- und Betriebskosten vollständig decken.
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Für die Kreditanalyse werden die üblichen, branchenüblichen Unterlagen sowie Informationen zur Immobilie und zum Kreditnehmer benötigt, wobei zwischen juristischen Personen und Privatpersonen unterschieden wird. Auf Anfrage senden wir Ihnen gerne eine detaillierte Checkliste der erforderlichen Unterlagen zu.
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Im Rahmen der ersten Bonitätsprüfung wird eine Desktop-Bewertung (Kapitalisierungsmethode) erstellt, um einen indikativen Marktwert als ersten Anhaltspunkt zu ermitteln. In der anschließenden detaillierten Analyse wird im Rahmen der Due Diligence eine Vor-Ort-Bewertung der Immobilie durch ein professionelles Schweizer Bewertungsunternehmen durchgeführt.
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In der Regel besteht während der Laufzeit keine Tilgungsverpflichtung, und das Nachrangdarlehen wird bei Fälligkeit vollständig zurückgezahlt. Bei der SARON-Hypothek ist es jedoch möglich, den Darlehensbetrag nach einer Mindestlaufzeit vor Ablauf der regulären Laufzeit freiwillig ganz oder teilweise zurückzuzahlen.
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Die Zinssätze für nachrangige Darlehen sind höher als die für herkömmliche vorrangige Hypotheken, da das Risiko der Nachrangigkeit höher ist. Die Bonität und die Art der Immobilie sind entscheidend für den individuellen Zinssatz, der je nach Projekt variiert.
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Während Valvest für die Strukturierung und Verwaltung der nachrangigen Hypothekendarlehen verantwortlich ist, fungiert die AKRIBA Immobilien-Anlagestiftung als Darlehensgeber. Der Darlehensvertrag wird zwischen dem Darlehensnehmer und der AKRIBA Immobilien-Anlagestiftung geschlossen.
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Das nachrangige Darlehen ist durch eine nachrangige Hypothek auf die Immobilie besichert, wobei mehrere Immobilien als Sicherheit gestellt werden können. Zusätzliche Sicherheiten wie gesamtschuldnerische Bürgschaften, Garantien usw. können auf projektspezifischer Basis ebenfalls in Betracht gezogen werden, sind jedoch nicht zwingend erforderlich.
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Zinskosten für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien gelten sowohl für vorrangige als auch für nachrangige Darlehen als Fremdkapitalzinsen und sind in der Schweiz steuerlich abzugsfähig.
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Die aus der nachrangigen Hypothek freigesetzten Mittel sind in der Regel nicht für einen bestimmten Zweck vorgesehen, sodass das Kapital flexibel eingesetzt werden kann, beispielsweise für Investitionen, Renovierungen oder zur Optimierung der Kapitalstruktur.
Bitte verwenden Sie das untenstehende Formular, um Ihre Anfrage und alle relevanten Unterlagen direkt an uns zu senden. Nach Erhalt werden wir Ihre Unterlagen prüfen und uns in Kürze mit unserem Feedback bei Ihnen melden.
Eine Übersicht über die erforderlichen Dokumente finden Sie in unserer Checkliste (Deutsch, Englisch).